Proyecto de un local comercial en Madrid: fases, documentación y coste real

Antes de abrir un negocio o reformar un espacio comercial en Madrid, es obligatorio contar con un proyecto técnico de local comercial que garantice la seguridad, legalidad y adecuación del inmueble a la actividad que se va a desarrollar.
Este proyecto es el documento base para solicitar la licencia urbanística o la declaración responsable ante el Ayuntamiento de Madrid y para poder ejecutar la obra conforme a la normativa vigente.

En Polprojekt, somos especialistas en la redacción, tramitación y ejecución de proyectos de locales comerciales en Madrid.
Nuestro equipo técnico —formado por arquitectos, ingenieros y aparejadores colegiados— se encarga de elaborar proyectos visados, gestionar licencias municipales y coordinar la reforma integral o parcial de tu local, garantizando que cumpla todos los requisitos legales y técnicos.

Nuestro objetivo es que cada cliente cuente con un proyecto completo, claro y aprobado a la primera, sin retrasos ni complicaciones burocráticas.

📍 En esta guía te explicamos qué incluye un proyecto de local comercial, las fases que lo componen, su coste aproximado en Madrid y cómo gestionarlo correctamente con Polprojekt.

¿Qué es el proyecto de un local comercial?

El proyecto de un local comercial es el documento técnico que define y justifica las condiciones constructivas, funcionales y normativas de un espacio destinado a uso comercial.
Su finalidad es garantizar que el local cumple con los requisitos de seguridad, accesibilidad, ventilación, salubridad y eficiencia energética establecidos por el Código Técnico de la Edificación (CTE) y por las ordenanzas municipales de Madrid.

En términos prácticos, el proyecto sirve para:

• Solicitar la licencia urbanística o declaración responsable ante el Ayuntamiento de Madrid.
• Ejecutar las obras de reforma o acondicionamiento de manera legal.
• Obtener la licencia de apertura o funcionamiento del negocio.

Finalidad y requisitos legales en Madrid

En Madrid, cualquier local comercial que requiera obras o cambio de actividad debe disponer de un proyecto técnico redactado por un técnico competente y visado por su colegio profesional (arquitectos, ingenieros o aparejadores).

Este proyecto tiene como finalidad:

1. Definir las obras a realizar (reforma, redistribución, instalaciones, accesibilidad).
2. Acreditar el cumplimiento del CTE y las ordenanzas municipales.
3. Justificar la adecuación del local a la actividad solicitada.

Según el tipo de obra, el Ayuntamiento de Madrid puede exigir:

• Declaración responsable urbanística → para reformas sin afectación estructural.
• Licencia urbanística de obra mayor → para reformas con intervención estructural, ampliaciones o cambios de uso.

📍 Polprojekt se encarga de determinar qué tipo de trámite aplica a tu caso, elaborando la documentación adecuada para su aprobación sin incidencias.

Quién debe redactar el proyecto

El proyecto debe ser elaborado por un técnico colegiado habilitado, que será el responsable de la veracidad de la documentación.
Dependiendo del alcance de la obra:

• Arquitecto → obras que afectan estructura, fachada o distribución.
• Ingeniero técnico / industrial → instalaciones eléctricas, ventilación, climatización o PCI.
• Aparejador / arquitecto técnico → reformas interiores o de redistribución sin estructura.

En Polprojekt contamos con un equipo técnico multidisciplinar que abarca todas las especialidades, lo que nos permite redactar y visar proyectos completos sin intermediarios.

Diferencia entre proyecto técnico y memoria descriptiva

Uno de los errores más comunes es confundir la memoria técnica simplificada con el proyecto completo.
👉 La memoria descriptiva solo describe las obras de forma general y se utiliza en reformas menores.
👉 El proyecto técnico, en cambio, es un documento completo que incluye planos, cálculos, presupuestos y justificaciones normativas, y es obligatorio para obras con licencia urbanística.

En Polprojekt, elaboramos ambos tipos según las necesidades del cliente:

• Memoria técnica simplificada → para reformas ligeras o cambios de mobiliario.
• Proyecto técnico visado completo → para obras integrales, apertura de locales y actividades con requisitos específicos.

En resumen:

El proyecto de un local comercial es el paso imprescindible para convertir un espacio en un negocio legal y operativo en Madrid.
Polprojekt se encarga de redactar, visar y tramitar toda la documentación técnica ante el Ayuntamiento, optimizando tiempos y costes.

Documentación necesaria para un proyecto de local comercial

La documentación técnica es la base del proyecto de un local comercial.
Su correcta elaboración y visado es esencial para obtener la licencia urbanística o la declaración responsable ante el Ayuntamiento de Madrid.

Cada documento tiene una función concreta y debe presentarse de acuerdo con la normativa vigente: Código Técnico de la Edificación (CTE), Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas de Madrid (OTLUAM) y normativa sectorial específica (seguridad, incendios, accesibilidad, eficiencia energética…).

En Polprojekt, elaboramos y coordinamos toda esta documentación, asegurando que el expediente técnico cumpla todos los requisitos para ser aprobado sin requerimientos.

Memoria técnica y memoria constructiva

La memoria descriptiva explica el objeto de la reforma, las actuaciones a realizar, los materiales empleados y los sistemas constructivos.
Debe justificar el cumplimiento del CTE y las ordenanzas de edificación y accesibilidad de Madrid.

Incluye:

• Descripción del local (uso, superficie, estado previo).
• Detalle de las obras previstas.
• Cumplimiento normativo (accesibilidad, PCI, ventilación, ruido, salubridad).
• Descripción de instalaciones (eléctrica, climatización, fontanería, saneamiento, etc.).
• Referencias normativas y reglamentos aplicables.

En Polprojekt, esta memoria se adapta a la actividad comercial concreta (hostelería, retail, oficinas, clínicas…) para agilizar la aprobación municipal.

Planos técnicos y distribución

Los planos son una parte clave del proyecto. Deben estar acotados, actualizados y legibles.
Los más habituales en un proyecto de local comercial son:

• Plano de situación y emplazamiento.
• Plano del estado actual y reformado.
• Plano de distribución del mobiliario y recorridos accesibles.
• Planos de instalaciones (eléctricas, climatización, ventilación, fontanería, PCI).
• Secciones y alzados.
• Plano de evacuación y señalización de emergencias.

💬 Todos los planos elaborados por Polprojekt se entregan en formato digital (DWG + PDF), listos para visado y tramitación telemática.

Presupuesto y mediciones

El presupuesto del proyecto recoge todas las partidas necesarias para ejecutar la reforma:
demoliciones, albañilería, instalaciones, carpinterías, acabados y mobiliario fijo.
Incluye además cuadro de precios unitarios y mediciones, para garantizar transparencia y control económico.

En Polprojekt utilizamos bases de precios actualizadas de la Comunidad de Madrid y ajustamos los costes al tipo de local y nivel de calidades.

Justificación del Código Técnico de la Edificación (CTE)

Todo proyecto técnico debe justificar el cumplimiento de las exigencias del CTE, en particular:

• DB SI: Seguridad en caso de incendio.
• DB SUA: Seguridad de utilización y accesibilidad.
• DB HE: Ahorro de energía.
• DB HS: Salubridad.
• DB SE-AE: Seguridad estructural (si aplica).

Polprojekt incluye en cada expediente la memoria justificativa del CTE, adaptada al tipo de actividad, lo que agiliza la revisión por parte del Ayuntamiento.

Certificados y cálculos técnicos

Dependiendo de la actividad y la obra, pueden requerirse:

• Cálculos eléctricos y esquemas unifilares.
• Certificado acústico.
• Estudio básico de seguridad y salud.
• Memoria de ventilación y climatización.
• Plan de autoprotección (para locales con aforo alto).

En Polprojekt nos encargamos de coordinar a los distintos técnicos (electricistas, ingenieros, aparejadores) para entregar un proyecto coherente, completo y visado.

Otros documentos exigidos en Madrid

• Declaración de cumplimiento de normativa urbanística.
• Ficha resumen de proyecto técnico.
• Certificado de colegiación del técnico redactor.
• Declaración responsable del promotor.

Estos anexos son indispensables para registrar correctamente el proyecto en la Oficina Virtual de Licencias Urbanísticas (OVLU) del Ayuntamiento de Madrid.

En resumen:

Un proyecto de local comercial completo debe incluir memoria, planos, presupuesto, justificación del CTE y certificados técnicos.
En Polprojekt, centralizamos todo este proceso para que el cliente solo tenga que firmar la solicitud de licencia o declaración responsable.

Fases del proyecto de un local comercial

El proceso de elaboración y aprobación de un proyecto de local comercial en Madrid se divide en distintas fases que garantizan que el espacio cumple con todas las exigencias técnicas y normativas antes de iniciar la actividad.
En Polprojekt, gestionamos cada etapa de forma integral, desde el estudio inicial hasta la dirección de obra y la obtención de la licencia definitiva.

Nuestro método está diseñado para reducir plazos, evitar requerimientos municipales y optimizar el coste total del proyecto.

1. Estudio previo y viabilidad técnica

Antes de redactar el proyecto, realizamos un análisis técnico y normativo del local para comprobar su compatibilidad con la actividad deseada y su estado actual.

Incluye:

• Visita técnica al local en Madrid.
• Comprobación de accesos, ventilación, instalaciones y estructura.
• Evaluación de la viabilidad urbanística y requisitos de licencia.
• Informe técnico previo con observaciones y recomendaciones.

💬 Este estudio previo permite detectar posibles problemas antes de iniciar el proyecto, evitando retrasos y sobrecostes.

2. Redacción del proyecto técnico y visado colegial

Una vez confirmada la viabilidad, elaboramos el proyecto técnico completo, conforme al Código Técnico de la Edificación (CTE) y las ordenanzas del Ayuntamiento de Madrid.

El documento incluye:

• Memoria descriptiva y constructiva.
• Planos de estado actual y reformado.
• Cálculos estructurales, eléctricos y de ventilación.
• Presupuesto y mediciones.
• Justificación normativa y cumplimiento del CTE.

El proyecto se visa digitalmente en el colegio profesional correspondiente (COAM, COITIM, etc.), garantizando su validez legal.

📍 En Polprojekt, los proyectos se entregan listos para su registro telemático en la Oficina Virtual de Licencias Urbanísticas (OVLU).

3. Tramitación de licencias ante el Ayuntamiento de Madrid

El siguiente paso es la gestión administrativa del expediente.
Dependiendo del tipo de obra o actividad, puede ser necesario tramitar:

• Declaración responsable urbanística.
• Licencia de obra mayor.
• Licencia de actividad o funcionamiento.

En Polprojekt nos encargamos de:

• Presentar toda la documentación técnica digitalmente.
• Hacer seguimiento del expediente hasta su aprobación.
• Resolver requerimientos o subsanaciones si las hubiera.

💬 Nuestro equipo conoce el procedimiento interno del Ayuntamiento, lo que permite agilizar las resoluciones.

4. Ejecución de la obra y dirección facultativa

Una vez aprobado el proyecto y la licencia, comienza la fase de ejecución de obra.
Polprojekt ofrece un servicio llave en mano, donde el mismo equipo técnico supervisa que la obra se ejecute exactamente como fue aprobada.

Incluye:

• Dirección de obra técnica (arquitecto o ingeniero).
• Coordinación de seguridad y salud.
• Supervisión de gremios y control de calidad.
• Actualización de planos conforme a obra ejecutada.

Al finalizar, entregamos toda la documentación “as built”, incluyendo el certificado final de obra y las garantías de instalación.

5. Entrega del proyecto y asesoramiento post-licencia

Tras la finalización de la obra y obtención de la licencia, Polprojekt ofrece asesoramiento post-proyecto, incluyendo:

• Actualización de documentación técnica para inspecciones.
• Certificados energéticos y de eficiencia.
• Modificaciones o ampliaciones futuras.

Nuestro compromiso no termina con la entrega del proyecto: acompañamos a cada cliente en todo el ciclo de vida del local.

Precio del proyecto de un local comercial en Madrid

El precio de un proyecto técnico de local comercial en Madrid depende de varios factores: superficie, tipo de actividad, complejidad de las instalaciones y nivel de documentación exigido por el Ayuntamiento.
En Polprojekt, elaboramos presupuestos personalizados que incluyen todo el proceso técnico, desde la redacción y visado del proyecto hasta la tramitación de la licencia y la dirección de obra.

Factores que influyen en el coste del proyecto

1. Tipo de actividad del local
   No todas las actividades requieren el mismo nivel técnico. Por ejemplo, un restaurante o clínica necesita memorias y cálculos más detallados (acústica, ventilación, PCI) que una tienda u oficina.
2. Superficie y distribución del espacio
   A mayor superficie, más planos y cálculos son necesarios. También influye si hay varias plantas o zonas independientes.
3. Estado actual del local
   Un local en bruto requiere un proyecto más complejo que uno ya acondicionado.
4. Tipo de licencia necesaria
   • Declaración responsable: más económica y rápida.
   • Licencia urbanística ordinaria: requiere proyecto completo, plazos y tasas mayores.
5. Ubicación en Madrid
   En distritos con edificios antiguos (Centro, Chamberí, Salamanca) suelen exigirse estudios adicionales (estructurales, acústicos o de accesibilidad).

Precios orientativos del proyecto técnico (Madrid 2025)

Los precios incluyen redacción del proyecto técnico, visado colegial, documentación CTE y gestión de licencia. Los importes con obra son estimaciones medias basadas en proyectos reales de Polprojekt.

Ejemplos de proyectos gestionados por Polprojekt en Madrid

1️⃣ Restaurante en Chamberí (110 m²)

• Proyecto técnico: 2.200 €
• Licencia urbanística: 850 €
• Reforma integral: 68.000 €
• Duración total: 10 semanas

2️⃣ Clínica estética en Salamanca (95 m²)

• Proyecto técnico: 2.900 €
• Licencia sanitaria: 1.200 €
• Obra completa: 78.000 €
• Duración total: 12 semanas

3️⃣ Tienda de moda en Malasaña (80 m²)

• Proyecto técnico: 1.400 €
• Declaración responsable: 600 €
• Reforma parcial: 45.000 €
• Duración total: 8 semanas

💬 En todos los casos, Polprojekt gestionó el proyecto, la licencia y la ejecución, garantizando la legalidad y la entrega en plazo.

Cómo optimizar tu presupuesto

1. Solicita siempre un presupuesto técnico y de obra conjunto → reduce costes y mejora la coordinación.
2. Verifica si tu local puede tramitarse con declaración responsable → más económico y rápido.
3. Asegúrate de que el técnico esté colegiado y habilitado → obligatorio para visado.
4. Centraliza proyecto + obra + licencia → evita duplicidades.

📍 En Polprojekt integramos todos los servicios técnicos y constructivos para ofrecer precios ajustados, plazos firmes y resultados garantizados.

Ejemplo real: proyecto completo para restaurante en Madrid

Uno de los tipos de locales que requieren mayor precisión técnica y control normativo son los restaurantes y negocios de hostelería.
A continuación, te mostramos un caso real gestionado por Polprojekt, donde se desarrolló un proyecto integral, desde el estudio inicial hasta la entrega del local listo para su apertura, en el distrito de Chamberí (Madrid).

Datos técnicos del proyecto

• Ubicación: Calle de Santa Engracia, Madrid
• Superficie: 110 m²
• Actividad: Restaurante con cocina y zona de comedor
• Tipo de licencia: Licencia urbanística de obra mayor + licencia de actividad
• Duración total del proyecto: 10 semanas

Fase 1 – Estudio técnico y viabilidad del local

Polprojekt realizó una visita técnica inicial para analizar el estado del local (en bruto) y determinar su viabilidad para uso de hostelería.
Durante esta fase se comprobó:

• Alturas libres y ventilación mínima exigida.
• Salidas de humos y sistema de extracción.
• Cumplimiento de accesibilidad (rampas, aseo adaptado).
• Capacidad de evacuación y aforo máximo.

Conclusión del estudio: el local era apto para restaurante, pero requería adecuar ventilación y accesos según el CTE y las ordenanzas municipales.

Fase 2 – Redacción del proyecto técnico

Se elaboró un proyecto técnico visado, que incluyó:

• Memoria descriptiva y constructiva, justificando cumplimiento del CTE (DB-SI, DB-SUA, DB-HE).
• Planos técnicos: estado actual, reformado, distribución, PCI, ventilación, climatización, fontanería y electricidad.
• Presupuesto y mediciones detalladas.
• Estudio básico de seguridad y salud.

💬 El proyecto fue visado por el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid (COAATM) y aprobado sin observaciones por el Ayuntamiento.

Fase 3 – Gestión de licencias y tramitación municipal

Polprojekt gestionó toda la documentación ante el Ayuntamiento de Madrid a través de la Oficina Virtual de Licencias Urbanísticas (OVLU).
Se presentó la documentación técnica y se gestionó la licencia urbanística junto con la licencia de actividad.

📍 Gracias a la presentación completa y correcta del expediente, la aprobación se resolvió en menos de 20 días hábiles.

Fase 4 – Ejecución de la obra y dirección técnica

Una vez concedida la licencia, Polprojekt coordinó la obra con su equipo propio de construcción y dirección facultativa.
Los trabajos incluyeron:

• Ejecución de cocina y extracción con conducto homologado.
• Renovación de instalaciones eléctricas y de climatización.
• Reforma completa de aseos accesibles.
• Diseño de barra, comedor y acabados interiores.

Durante la obra, se realizaron reuniones semanales de control técnico, seguimiento de calidad y actualización de planos “as built”.

Fase 5 – Entrega final y documentación

El cliente recibió:

• Certificado final de obra.
• Libro del edificio (planos actualizados, certificados y garantías).
• Certificado energético y documentación de licencias.

✅ El restaurante fue entregado completamente operativo y con licencia de funcionamiento aprobada por el Ayuntamiento de Madrid.

Presupuesto total del proyecto

El proyecto se completó en 10 semanas, con un ahorro del 12 % respecto al presupuesto inicial, gracias a la gestión integrada de Polprojekt.

Cómo solicitar tu proyecto técnico con Polprojekt en Madrid

Solicitar un proyecto técnico de local comercial en Madrid con Polprojekt es un proceso rápido, transparente y completamente adaptado a las necesidades de tu negocio.
Nuestro equipo técnico y de obra trabaja de forma coordinada para ofrecer un servicio integral llave en mano, desde el estudio inicial hasta la entrega final del local listo para abrir.

1. Contacto y análisis inicial gratuito

El proceso comienza con una consulta gratuita, donde recopilamos los datos básicos del local:

• Dirección y superficie.
• Actividad que se desarrollará (restaurante, tienda, clínica, oficina…).
• Estado actual del inmueble.
• Documentación disponible (planos, fotos, licencias previas).

Con esta información inicial determinamos el tipo de proyecto necesario (memoria técnica o proyecto visado) y te indicamos la mejor vía administrativa para tu licencia.

2. Visita técnica y estudio de viabilidad

Nuestros técnicos realizan una visita presencial al local para valorar las condiciones reales y la viabilidad del proyecto.
Durante la inspección analizamos:

• Alturas, ventilación, accesibilidad y estructura.
• Condiciones urbanísticas del distrito.
• Necesidades de instalaciones (eléctrica, PCI, climatización, etc.).

📍 La visita es gratuita dentro de Madrid capital y municipios cercanos (Pozuelo, Alcobendas, Getafe, Leganés, etc.).

3. Elaboración del presupuesto técnico y económico

En base al análisis técnico, elaboramos un presupuesto cerrado y desglosado, que incluye:

• Redacción del proyecto técnico completo.
• Visado colegial y documentación CTE.
• Tramitación de licencia o declaración responsable.
• Dirección de obra y coordinación de seguridad (si aplica).
• Ejecución de la reforma (opcional).

💬 El presupuesto se entrega en menos de 48 horas, con todos los costes y plazos definidos.

4. Firma y desarrollo del proyecto

Una vez aceptada la propuesta, se firma el contrato de servicios técnicos y se inicia la redacción del proyecto.
Polprojekt se encarga de:

• Redactar toda la documentación técnica.
• Visar el proyecto en el colegio profesional correspondiente.
• Presentarlo telemáticamente ante el Ayuntamiento de Madrid.

📄 Todo el proceso se gestiona digitalmente, sin desplazamientos ni complicaciones.

5. Ejecución y seguimiento de obra

Si el cliente lo desea, Polprojekt asume también la dirección de obra y ejecución completa.
Esto garantiza que el proyecto se cumpla al detalle, sin desviaciones ni imprevistos.
Durante la obra se realizan visitas de supervisión, control de calidades y comunicación constante con el cliente.

6. Entrega final y documentación completa

Una vez finalizado el proyecto o la obra, entregamos:

• Certificados finales.
• Copia digital del proyecto visado.
• Garantías y manual de mantenimiento.
• Justificantes de tasas y licencias aprobadas.

Tu local quedará listo para abrir con total garantía legal, técnica y constructiva.