Normativa para reformar un local comercial en Madrid

Antes de iniciar cualquier reforma en un local comercial en Madrid —ya sea para abrir un nuevo negocio, renovar una tienda o adaptar un espacio existente— es imprescindible conocer la normativa vigente y los permisos necesarios. Cumplir con los requisitos legales no solo evita sanciones, sino que garantiza la seguridad, accesibilidad y habitabilidad del espacio conforme al Código Técnico de la Edificación (CTE) y a las ordenanzas municipales del Ayuntamiento de Madrid.

En esta guía elaborada por Polprojekt, expertos en gestión técnica y legal de reformas, te explicamos paso a paso qué licencias necesitas, qué normativa debes cumplir y cómo asegurarte de que tu proyecto de reforma se ejecute con todas las garantías legales.

Qué normativa regula la reforma de locales comerciales en Madrid

Antes de realizar cualquier obra o reforma en un local comercial en Madrid, es fundamental conocer el marco legal que regula este tipo de intervenciones. En la capital, las reformas están sujetas a una combinación de normas nacionales, autonómicas y municipales, cuyo cumplimiento es obligatorio tanto para los propietarios como para los técnicos o constructores responsables del proyecto.

Legislación nacional y autonómica aplicable

A nivel estatal, las principales normativas que afectan a la reforma de locales comerciales son:

• Código Técnico de la Edificación (CTE): regula los aspectos de seguridad estructural, salubridad, eficiencia energética, accesibilidad y protección contra incendios.
• Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE): define las responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso de edificación (promotor, proyectista, constructor, etc.).
• Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE) y Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT): aplicables a todas las instalaciones eléctricas y de climatización.

En el ámbito autonómico, la Comunidad de Madrid regula aspectos específicos relacionados con la accesibilidad, la seguridad contra incendios y el uso de locales comerciales. Entre las normas más relevantes destacan:

• Ley 2/2022, de 10 de febrero, para la protección, accesibilidad y habitabilidad de los espacios públicos y privados.
• Decreto 13/2007, sobre condiciones de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas en la Comunidad de Madrid.

Normativa municipal del Ayuntamiento de Madrid

El Ayuntamiento de Madrid cuenta con su propia normativa que regula las obras y reformas en locales comerciales. La más importante es la:

• Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM).

Esta ordenanza determina si una reforma puede tramitarse mediante una Declaración Responsable de Obras (DROU) o si requiere una Licencia Urbanística formal.
En general:

• Las reformas menores o sin alteración estructural pueden tramitarse por declaración responsable.
• Las reformas que afectan a estructura, fachadas, uso o instalaciones comunes necesitan licencia urbanística previa.

Reglamentos sobre accesibilidad y seguridad

Además, todo local debe cumplir con la normativa sobre accesibilidad universal, prevención de incendios y seguridad de uso, entre las que destacan:

• Documento Básico DB-SUA (Seguridad de utilización y accesibilidad) del CTE.
• Documento Básico DB-SI (Seguridad en caso de incendio).
• Normas UNE-EN específicas de instalaciones eléctricas, ventilación y alumbrado de emergencia.

En resumen, para reformar un local comercial en Madrid es obligatorio cumplir simultáneamente con la normativa nacional, autonómica y municipal. Antes de iniciar cualquier obra, conviene contar con un técnico competente que analice la viabilidad del proyecto y determine el tipo de licencia o declaración responsable aplicable.

Permisos y licencias necesarias antes de iniciar una reforma en Madrid

Toda reforma de un local comercial en Madrid requiere tramitar una licencia urbanística o presentar una declaración responsable de obras, según la envergadura del proyecto. La elección entre una u otra depende del tipo de actuación, del alcance de las obras y de si afectan a la estructura o al uso del inmueble.

Conocer estas diferencias es esencial para evitar sanciones, retrasos y sobrecostes.

Licencia de obra menor y mayor: diferencias clave

En Madrid, las obras se clasifican en dos grandes grupos:

• Obras menores:
  Son intervenciones sencillas que no afectan a la estructura del edificio ni a su configuración general.
  Ejemplos:
  • Pintar o revestir paredes.
  • Sustituir suelos, techos o carpinterías interiores.
  • Renovar instalaciones interiores sin modificar trazados generales.
    Estas obras pueden tramitarse mediante una Declaración Responsable de Obras (DROU), lo que permite iniciar los trabajos de forma inmediata tras su presentación.
• Obras mayores:
  Son aquellas que implican modificaciones estructurales, redistribución de espacios, cambios de uso o alteraciones en la fachada.
  Ejemplos:
  • Unir o dividir locales.
  • Cambiar el uso de almacén a local comercial.
  • Reformas integrales con refuerzo estructural o ampliaciones.
    En estos casos se requiere una Licencia Urbanística con proyecto técnico redactado y visado por un técnico competente.

Trámites con el Ayuntamiento de Madrid paso a paso

El procedimiento general ante el Ayuntamiento de Madrid suele seguir estas fases:

1. Redacción del proyecto técnico por un arquitecto o ingeniero, según la naturaleza de la reforma.
2. Solicitud de licencia o presentación de declaración responsable, a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid o mediante Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) autorizada.
3. Pago de tasas municipales, como la tasa por prestación de servicios urbanísticos (TPU) y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
4. Inicio de las obras, una vez obtenida la licencia o presentada la declaración responsable (en el caso de DROU, las obras pueden comenzar de inmediato).
5. Inspección o control técnico final, en caso de obras mayores o proyectos que requieran certificación.

💡 Polprojekt está acreditado para gestionar integralmente este proceso, agilizando la tramitación con las ECUs reconocidas por el Ayuntamiento de Madrid, lo que reduce significativamente los plazos.

Documentación obligatoria y tiempos de aprobación

La documentación mínima suele incluir:

• Proyecto técnico completo (memoria, planos y presupuesto).
• Justificante del pago de tasas.
• Autorización del propietario o comunidad de propietarios.
• Estudio de gestión de residuos y medidas de seguridad.

Plazos aproximados en Madrid:

• Declaración Responsable (DROU): inicio inmediato tras su registro.
• Licencia Urbanística: entre 1 y 3 meses mediante tramitación con ECU, dependiendo de la complejidad del proyecto.

En Madrid, elegir correctamente entre declaración responsable y licencia urbanística es clave para que la reforma avance sin demoras. Contar con una empresa experta como Polprojekt, que gestiona tanto el proyecto técnico como la tramitación ante el Ayuntamiento, garantiza una ejecución legal, ágil y segura.

Requisitos técnicos y de seguridad que debe cumplir un local comercial en Madrid

Una vez tramitadas las licencias o la declaración responsable, el siguiente paso es garantizar que la reforma del local cumpla con todos los requisitos técnicos y de seguridad exigidos por la legislación vigente.
En Madrid, estos requisitos se recogen principalmente en el Código Técnico de la Edificación (CTE), la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM) y diversas normas autonómicas y municipales relacionadas con seguridad, accesibilidad y eficiencia energética.

Cumplirlos es obligatorio para poder abrir el local al público y obtener la correspondiente licencia de actividad o funcionamiento.

Instalaciones eléctricas, ventilación y salidas de emergencia

Todo local reformado en Madrid debe garantizar condiciones adecuadas de seguridad, ventilación e iluminación. Las exigencias más relevantes son:

• Instalación eléctrica: debe cumplir el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión (REBT), incluyendo protecciones diferenciales, alumbrado de emergencia y señalización de salidas.
• Ventilación: conforme al Documento Básico DB-HS3 del CTE, los locales deben disponer de ventilación natural o forzada suficiente según su superficie y tipo de actividad.
• Evacuación y salidas de emergencia: las vías de evacuación deben cumplir las condiciones del DB-SI (Seguridad en caso de incendio), garantizando que las salidas sean accesibles, visibles y señalizadas.
• Instalaciones de protección contra incendios (PCI): detectores, extintores, BIEs y señalización según el Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios (RIPCI).

👉 Polprojekt supervisa que todas las instalaciones del local reformado cumplan las exigencias de seguridad antes de emitir el certificado final de obra y cumplimiento normativo.

Cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE)

El CTE es la norma básica que regula las condiciones de seguridad y habitabilidad de los edificios y locales comerciales en toda España. En Madrid, su cumplimiento es controlado por las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU) y los servicios técnicos municipales.

Principales exigencias aplicables a reformas de locales:

• DB-SI: seguridad en caso de incendio.
• DB-SUA: accesibilidad y seguridad de utilización.
• DB-HE: eficiencia energética y ahorro de energía.
• DB-HS: salubridad (ventilación, humedad y evacuación de aguas).

💡 En caso de locales con aforo superior a 50 personas o actividades con riesgo especial, se exige además un proyecto específico de seguridad y evacuación.

Adaptaciones obligatorias para personas con movilidad reducida

Según el Decreto 13/2007 y el DB-SUA del CTE, todos los locales comerciales de uso público en Madrid deben garantizar la accesibilidad universal. Esto incluye:

• Accesos sin escalones, con rampas o plataformas homologadas.
• Puertas de anchura mínima de 80 cm.
• Aseos adaptados con barras abatibles, espacio de giro y lavabo accesible.
• Recorridos interiores sin obstáculos y con pavimentos antideslizantes.

Además, las señales de emergencia deben ser visibles y comprensibles también para personas con discapacidad visual o auditiva.
Cumplir los requisitos técnicos y de seguridad no solo es una obligación legal, sino una garantía de confianza para los clientes y usuarios del local.
Con la dirección técnica de Polprojekt, cada reforma se ejecuta bajo control técnico especializado, asegurando que el proyecto cumple con el CTE, las ordenanzas municipales y las normas autonómicas de Madrid desde el primer día.

Permisos y licencias necesarias antes de iniciar una reforma en Madrid

Toda reforma de un local comercial en Madrid requiere tramitar una licencia urbanística o presentar una declaración responsable de obras, según la envergadura del proyecto. La elección entre una u otra depende del tipo de actuación, del alcance de las obras y de si afectan a la estructura o al uso del inmueble.

Conocer estas diferencias es esencial para evitar sanciones, retrasos y sobrecostes.

Licencia de obra menor y mayor: diferencias clave

En Madrid, las obras se clasifican en dos grandes grupos:

• Obras menores:
  Son intervenciones sencillas que no afectan a la estructura del edificio ni a su configuración general.
  Ejemplos:
  • Pintar o revestir paredes.
  • Sustituir suelos, techos o carpinterías interiores.
  • Renovar instalaciones interiores sin modificar trazados generales.
    Estas obras pueden tramitarse mediante una Declaración Responsable de Obras (DROU), lo que permite iniciar los trabajos de forma inmediata tras su presentación.
• Obras mayores:
  Son aquellas que implican modificaciones estructurales, redistribución de espacios, cambios de uso o alteraciones en la fachada.
  Ejemplos:
  • Unir o dividir locales.
  • Cambiar el uso de almacén a local comercial.
  • Reformas integrales con refuerzo estructural o ampliaciones.
    En estos casos se requiere una Licencia Urbanística con proyecto técnico redactado y visado por un técnico competente.

Trámites con el Ayuntamiento de Madrid paso a paso

El procedimiento general ante el Ayuntamiento de Madrid suele seguir estas fases:

1. Redacción del proyecto técnico por un arquitecto o ingeniero, según la naturaleza de la reforma.
2. Solicitud de licencia o presentación de declaración responsable, a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid o mediante Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) autorizada.
3. Pago de tasas municipales, como la tasa por prestación de servicios urbanísticos (TPU) y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
4. Inicio de las obras, una vez obtenida la licencia o presentada la declaración responsable (en el caso de DROU, las obras pueden comenzar de inmediato).
5. Inspección o control técnico final, en caso de obras mayores o proyectos que requieran certificación.

💡 Polprojekt está acreditado para gestionar integralmente este proceso, agilizando la tramitación con las ECUs reconocidas por el Ayuntamiento de Madrid, lo que reduce significativamente los plazos.

Documentación obligatoria y tiempos de aprobación

La documentación mínima suele incluir:

• Proyecto técnico completo (memoria, planos y presupuesto).
• Justificante del pago de tasas.
• Autorización del propietario o comunidad de propietarios.
• Estudio de gestión de residuos y medidas de seguridad.

Plazos aproximados en Madrid:

• Declaración Responsable (DROU): inicio inmediato tras su registro.
• Licencia Urbanística: entre 1 y 3 meses mediante tramitación con ECU, dependiendo de la complejidad del proyecto.

En Madrid, elegir correctamente entre declaración responsable y licencia urbanística es clave para que la reforma avance sin demoras. Contar con una empresa experta como Polprojekt, que gestiona tanto el proyecto técnico como la tramitación ante el Ayuntamiento, garantiza una ejecución legal, ágil y segura.

Consejos profesionales para una reforma legal y rentable en Madrid

Realizar una reforma en un local comercial en Madrid puede convertirse en una inversión segura y eficiente si se planifica correctamente desde el punto de vista técnico, normativo y económico.
A continuación, compartimos algunos consejos profesionales de PolProjekt para optimizar tu reforma, evitar sanciones y maximizar el retorno de la inversión.

Planifica la reforma con un estudio de viabilidad técnica y urbanística

Antes de iniciar cualquier obra, es fundamental analizar la viabilidad del proyecto. Este estudio permite determinar si el local cumple con los requisitos urbanísticos, de accesibilidad y de seguridad exigidos por el Ayuntamiento de Madrid.

Un técnico especializado puede verificar:

• Qué tipo de licencia necesitas (Declaración Responsable o Licencia Urbanística).
• Si el uso previsto del local está permitido por el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM).
• Las condiciones estructurales y técnicas necesarias para la reforma.

💡 PolProjekt ofrece este estudio de viabilidad de forma previa a la obra, evitando retrasos y sorpresas durante la tramitación administrativa.

Optimiza el presupuesto cumpliendo la normativa

Cumplir con la normativa no significa gastar más, sino planificar mejor.
Un proyecto técnico bien estructurado permite:

• Ajustar los materiales y soluciones constructivas a las exigencias del CTE.
• Reducir costes por modificaciones o correcciones posteriores.
• Aprovechar ayudas y subvenciones municipales o autonómicas para la eficiencia energética o accesibilidad.

Consejo PolProjekt: prioriza soluciones sostenibles y materiales con certificaciones técnicas homologadas. A medio plazo, reducen costes operativos y mejoran la imagen de tu negocio.

Trabaja siempre con empresas acreditadas y dirección técnica

Uno de los factores clave para evitar incidencias es contratar empresas y técnicos cualificados, capaces de garantizar el cumplimiento de la normativa desde el inicio hasta la entrega final.

Asegúrate de que:

• La empresa de reformas esté inscrita en el REA (Registro de Empresas Acreditadas).
• El proyecto esté firmado por un arquitecto o ingeniero técnico colegiado.
• Exista una dirección facultativa que supervise las obras.

👉 En PolProjekt coordinamos todo el proceso técnico y administrativo, desde el proyecto hasta la obtención de la licencia de actividad.

❓Preguntas frecuentes sobre la normativa de reformas de locales en Madrid

A continuación, resolvemos las dudas más habituales que surgen antes de reformar un local comercial en Madrid, basándonos en la normativa vigente del Ayuntamiento de Madrid, el CTE y la Comunidad de Madrid.

¿Qué licencia necesito para reformar un local comercial en Madrid?

Depende del tipo de obra.

• Si las obras no afectan a la estructura ni modifican el uso del local, se tramitan mediante Declaración Responsable de Obras (DROU).
• Si las obras alteran la estructura, fachadas o distribución, o implican cambio de uso, necesitas una Licencia Urbanística.

👉 En PolProjekt analizamos tu proyecto y determinamos el tipo de tramitación correcta para evitar retrasos o sanciones.

¿Puedo empezar una reforma sin licencia si es algo urgente?

No.
En Madrid, incluso las obras menores requieren presentar una declaración responsable antes de iniciarlas.
Solo tras el registro oficial en la Sede Electrónica o a través de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) podrás comenzar los trabajos.

¿Qué pasa si hago una reforma sin permiso en Madrid?

El Ayuntamiento puede paralizar las obras, imponer multas de hasta 6.000 € y exigir restaurar el local a su estado original si las obras no son legalizables.
Además, no podrás obtener la licencia de apertura o actividad hasta regularizar la situación.

¿Cuánto tarda en aprobarse una licencia de reforma en Madrid?

Los plazos varían según el tipo de trámite:

• Declaración Responsable: puedes iniciar las obras de inmediato tras presentarla.
• Licencia Urbanística: suele tardar entre 1 y 3 meses si se gestiona mediante una ECU, dependiendo de la complejidad del proyecto.

¿Qué normativa regula la accesibilidad y la seguridad en locales madrileños?

Los locales en Madrid deben cumplir con:

• Código Técnico de la Edificación (CTE): DB-SUA (accesibilidad) y DB-SI (seguridad contra incendios).
• Decreto 13/2007 de la Comunidad de Madrid: accesibilidad universal.
• RIPCI: Reglamento de Instalaciones de Protección contra Incendios.

👉 En PolProjekt verificamos el cumplimiento de todos estos requisitos antes de solicitar la licencia de apertura.

¿Necesito un proyecto técnico para cualquier reforma?

Sí, siempre que la obra afecte a estructura, distribución interior, instalaciones o uso del local.
El proyecto debe estar firmado por un arquitecto o ingeniero técnico y visado por su colegio profesional.

Antes de iniciar cualquier reforma, pide asesoramiento técnico. Un estudio previo evita errores costosos y acelera la obtención de licencias.
Con nuestro equipo técnico especializado en tramitaciones urbanísticas en Madrid, tu reforma estará completamente legalizada y lista para abrir sin contratiempos.

Conclusión y asesoramiento profesional en reformas de locales comerciales en Madrid

Reformar un local comercial en Madrid no es solo una cuestión estética o funcional: implica cumplir con un entramado normativo complejo que abarca licencias, seguridad, accesibilidad y eficiencia energética.
Un error en la tramitación o una ejecución sin control técnico puede suponer multas, retrasos o incluso la imposibilidad de abrir el negocio.

Por eso, contar con un equipo técnico especializado es la mejor inversión antes de empezar cualquier obra.

Cómo PolProjekt garantiza una reforma 100 % legal y rentable

En PolProjekt acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso:

1. Estudio de viabilidad y análisis normativo del local.
2. Redacción del proyecto técnico conforme al CTE y la Ordenanza Municipal.
3. Gestión de licencias o declaraciones responsables ante el Ayuntamiento de Madrid.
4. Dirección técnica y coordinación de seguridad durante las obras.
5. Certificación final y legalización del local para la apertura de la actividad.

🔹 Nuestro objetivo es que tu local cumpla con toda la normativa sin retrasos ni sanciones, optimizando al mismo tiempo el presupuesto y los plazos de ejecución.

¿Por qué elegir PolProjekt?

• Experiencia en reformas y legalizaciones de locales en Madrid.
• Tramitación directa con ECUs autorizadas, reduciendo tiempos de espera.
• Supervisión técnica integral por arquitectos e ingenieros especializados.
• Asesoramiento personalizado para cada tipo de negocio (hostelería, comercio, oficinas, clínicas, etc.).

Más de 15 años de experiencia avalan nuestra metodología técnica y nuestro compromiso con la calidad y la normativa.

Contacta con nuestro equipo técnico

Si estás pensando en reformar un local comercial o necesitas regularizar una reforma ya realizada, PolProjekt te ofrece un servicio completo y seguro.

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