Diferencias entre proyecto de obra menor y mayor para locales comerciales en Madrid

Cuando vas a reformar o acondicionar un local comercial en Madrid —ya sea para abrir una tienda, un bar o una oficina— una de las primeras dudas que surgen es si la obra que vas a realizar se considera obra menor o obra mayor.
Esta clasificación no es un simple tecnicismo: determina el tipo de licencia, la documentación que deberás presentar al Ayuntamiento y si necesitas un proyecto técnico firmado por un profesional.

En términos generales:

• Las obras menores son aquellas intervenciones sencillas, que no modifican la estructura, la superficie ni el uso del local.
• Las obras mayores, en cambio, afectan a elementos estructurales o implican cambios sustanciales en la distribución, el uso o la superficie del inmueble.

En el caso de los locales comerciales en Madrid, esta diferencia es especialmente importante, porque una mala clasificación puede provocar retrasos en la obtención de la licencia, sanciones o incluso la paralización de la obra.

En esta guía de Polprojekt te explicamos de forma clara y práctica:

• Qué diferencia a una obra menor de una obra mayor.
• Cuándo es necesario contar con un proyecto técnico.
• Qué documentación exige el Ayuntamiento de Madrid en cada caso.
• Y cómo evitar errores comunes al iniciar una reforma en tu local.
• Nuestro objetivo: ayudarte a entender la normativa, evitar contratiempos administrativos y ahorrar tiempo en la tramitación de tu licencia de obra o apertura en Madrid.

¿Qué se considera obra menor y obra mayor según el Ayuntamiento de Madrid?

El Ayuntamiento de Madrid establece la distinción entre obra menor y obra mayor atendiendo a la entidad técnica de la actuación, al impacto sobre la estructura del inmueble y al uso o destino del espacio.
Esta clasificación es esencial para determinar qué tipo de licencia se debe solicitar y si es obligatorio presentar un proyecto técnico firmado por un profesional.

En los locales comerciales, esta diferencia cobra especial importancia porque condiciona directamente el tiempo de tramitación, la documentación exigida y los costes asociados.
A continuación, se detallan las definiciones y la normativa que regulan cada tipo de obra en Madrid.

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En Polprojekt analizamos tu caso sin compromiso y te asesoramos sobre si tu obra se considera menor o mayor, optimizando la tramitación ante el Ayuntamiento de Madrid.

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Definición legal y técnica de cada tipo de obra

Obra menor
Se considera obra menor toda aquella intervención que no afecta a elementos estructurales, no altera la configuración arquitectónica del edificio ni modifica su uso.
Su objetivo suele ser de mantenimiento, reparación, decoración o mejora funcional, y no requiere un proyecto técnico complejo.

Ejemplos típicos en locales comerciales:

• Sustitución de pavimentos, alicatados o falsos techos.
• Renovación de instalaciones eléctricas o de fontanería sin redistribución general.
• Pintura, carpintería interior o colocación de rótulos interiores.
• Pequeños cerramientos o tabiques ligeros no estructurales.

Estas obras pueden tramitarse mediante una Declaración Responsable de Obra Menor, un procedimiento ágil que permite iniciar los trabajos tras presentar la documentación básica y abonar las tasas correspondientes.

Obra mayor
Las obras mayores son aquellas que afectan a la estructura, al volumen, a la configuración arquitectónica o al uso del local.
Se trata de actuaciones que modifican sustancialmente el inmueble y, por tanto, requieren un proyecto técnico visado por arquitecto o arquitecto técnico, además de licencia urbanística previa otorgada por el Ayuntamiento.

Ejemplos de obra mayor en locales:

• Apertura de huecos en muros de carga o fachadas.
• Modificación de la estructura portante (forjados, pilares, vigas).
• Redistribución completa del local o ampliación de superficie útil.
• Cambio de uso (por ejemplo, de tienda a bar o de oficina a clínica).

Estas obras se tramitan mediante Licencia de Obra Mayor o Licencia Urbanística Ordinaria, y conllevan inspección técnica, mayor plazo de resolución y control por parte del área de Urbanismo.

Normativa aplicable en locales comerciales (Ordenanzas y CTE)

En Madrid, la clasificación y tramitación de las obras está regulada principalmente por tres marcos normativos:

1. Ordenanza 6/2022, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de Madrid (OLDRUM)
   • Define los procedimientos de comunicación previa, declaración responsable y licencia urbanística.
   • Establece qué obras requieren proyecto técnico y cuáles pueden tramitarse sin él.
   • Determina los requisitos documentales y técnicos de cada modalidad.
2. Código Técnico de la Edificación (CTE)
   • Regula las condiciones de seguridad, habitabilidad, salubridad y eficiencia energética que deben cumplir todas las obras de edificación.
   • En obras mayores, el proyecto técnico debe justificar el cumplimiento de los Documentos Básicos del CTE (DB-SI, DB-SU, DB-HE, etc.).
3. Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM)
   • Afectan a la compatibilidad del uso comercial del local con la zona urbanística.
   • Pueden condicionar la altura, superficie o accesos del local reformado.

En resumen:

• Si la reforma no altera estructura, uso ni superficie, se considera obra menor y puede tramitarse con declaración responsable.
• Si modifica alguno de esos aspectos, es obra mayor y exige proyecto técnico visado y licencia urbanística.

Cuándo se necesita proyecto técnico y cuándo no

Una de las preguntas más frecuentes entre los propietarios y promotores de locales comerciales en Madrid es cuándo es obligatorio contar con un proyecto técnico visado y cuándo basta con una memoria técnica o una declaración responsable.
La respuesta depende del alcance real de la intervención y de si la obra afecta a elementos estructurales, a la configuración del local o al uso del espacio.

El Ayuntamiento de Madrid establece criterios claros, y entenderlos puede ahorrar tiempo, costes y problemas de tramitación.

Casos típicos de obra menor (sin proyecto técnico obligatorio)

No requieren proyecto técnico, aunque sí deben acompañarse de una memoria descriptiva y planos básicos firmados por un técnico cuando lo solicite el Ayuntamiento.

Ejemplos comunes:

• Sustitución de pavimentos, pintura, carpinterías interiores o techos falsos.
• Instalación o renovación de sistemas eléctricos, de climatización o fontanería sin modificar trazados principales.
• Montaje de mobiliario fijo, mostradores o rótulos interiores.
• Pequeñas divisiones interiores con tabiques ligeros (pladur, vidrio, paneles modulares).

Estas actuaciones pueden tramitarse mediante Declaración Responsable de Obra Menor, lo que permite iniciar los trabajos inmediatamente tras la presentación de la documentación básica y el pago de tasas.

Consejo Polprojekt: Aunque no sea obligatorio un proyecto técnico, es recomendable contar con la supervisión de un arquitecto o aparejador, sobre todo si se prevé solicitar más adelante una licencia de apertura o actividad. Una reforma mal documentada puede complicar la legalización posterior.

Casos de obra mayor (proyecto técnico obligatorio)

Las siguientes intervenciones sí requieren proyecto técnico visado por un arquitecto o arquitecto técnico, conforme al Código Técnico de la Edificación (CTE) y a la Ordenanza 6/2022:

Ejemplos en locales comerciales:

• Derribo o apertura de huecos en muros de carga o fachadas.
• Ampliación o redistribución integral del local.
• Sustitución de estructura, refuerzo de forjados o pilares.
• Cambios de uso o actividad (por ejemplo, de tienda a cafetería o clínica).
• Obras que afecten a la accesibilidad, ventilación o evacuación.

Estas actuaciones deben tramitarse mediante Licencia Urbanística de Obra Mayor o Licencia Ordinaria, e incluir un proyecto técnico completo, memoria constructiva, planos, presupuesto y certificados profesionales.

Consejo Polprojekt: El proyecto técnico no solo cumple una función legal; es la garantía de que la obra será segura, funcional y ajustada a la normativa vigente. Además, acelera las revisiones municipales y evita requerimientos posteriores.

Ejemplos reales en locales comerciales

Tipo de reforma	Clasificación	Proyecto técnico
Cambio de suelo, pintura y luminarias	Obra menor	No obligatorio
Instalación de aire acondicionado nuevo sin modificar estructura	Obra menor	No obligatorio
Apertura de hueco en fachada para escaparate	Obra mayor	Obligatorio
Redistribución total del local (nuevos aseos, cocina, barra)	Obra mayor	Obligatorio
Cambio de uso (de tienda a restaurante)	Obra mayor	Obligatorio

En resumen:

• No se necesita proyecto técnico → Si la obra no afecta estructura, uso ni elementos esenciales del local.
• Sí se necesita proyecto técnico → Si hay afectación estructural, redistribución importante o cambio de uso.

En Polprojekt analizamos cada caso y te indicamos si tu reforma requiere proyecto técnico o puede tramitarse como obra menor, optimizando los plazos y la documentación para el Ayuntamiento de Madrid.

Diferencias principales entre proyecto de obra menor y mayor

Conocer las diferencias entre un proyecto de obra menor y uno de obra mayor es fundamental antes de iniciar cualquier reforma en un local comercial en Madrid.
Esta distinción afecta no solo al tipo de licencia urbanística, sino también a la documentación exigida, los plazos de tramitación, los técnicos intervinientes y los costes asociados.

A continuación, te mostramos una comparativa práctica para entender las diferencias más relevantes:

Tabla comparativa: obra menor vs. obra mayor

Aspecto	Obra Menor	Obra Mayor
Definición	Intervenciones simples que no alteran la estructura, uso ni superficie del local.	Obras que afectan a estructura, configuración o uso del inmueble.
Ejemplos comunes	Sustitución de pavimentos, pintura, instalaciones interiores.	Apertura de huecos, ampliaciones, redistribuciones completas, cambio de uso.
Proyecto técnico	No obligatorio (solo memoria y planos básicos).	Obligatorio, visado por arquitecto o arquitecto técnico.
Tramitación	Declaración Responsable de Obra Menor.	Licencia Urbanística de Obra Mayor (u Ordinaria).
Plazos medios de resolución	1 a 3 semanas.	1 a 3 meses, según revisión técnica.
Tasas municipales	Más reducidas.	Mayores, en función del presupuesto de ejecución material (PEM).
Intervención profesional	No siempre obligatoria, aunque recomendable.	Obligatoria (arquitecto o aparejador colegiado).
Inspección técnica	No suele requerirse.	Puede incluir visita o comprobación municipal.
Riesgos si se clasifica mal	Multas, requerimientos o suspensión de licencia de actividad.	Sanciones y paralización de obra.

Documentación y requisitos técnicos

En obra menor, bastará con una memoria técnica, planos sencillos y presupuesto, además de la declaración responsable.
Ideal para pequeñas reformas de mejora estética o funcional.

• En obra mayor, se exige un proyecto completo con memoria, planos constructivos, mediciones, presupuesto, estudio de seguridad y salud, y certificados de cumplimiento del CTE y normativa municipal.

💡 Consejo Polprojekt: A menudo, una obra que parece menor (por ejemplo, cambiar la distribución de un local) puede ser considerada obra mayor si afecta a la ventilación, accesibilidad o evacuación.
Antes de presentar la solicitud, es recomendable que un técnico revise la actuación para evitar errores de clasificación.

Plazos, técnicos y costes

Los tiempos de tramitación son otro factor clave:

• Obra menor → resolución rápida (de 1 a 3 semanas) y ejecución inmediata tras presentación de la declaración responsable.
• Obra mayor → requiere licencia urbanística con revisión municipal (de 1 a 3 meses).

En cuanto a costes:

• Las tasas municipales y el presupuesto técnico son más bajos en obra menor.
• En obra mayor, aunque el coste inicial sea superior, contar con un proyecto bien redactado evita retrasos y requerimientos que pueden salir más caros a medio plazo.

Profesionales que deben intervenir

• En obras menores, el propietario o un técnico colaborador puede gestionar la documentación.
• En obras mayores, es obligatoria la participación de un arquitecto o arquitecto técnico, responsable del diseño, redacción y dirección de la obra.

Polprojekt cuenta con ambos perfiles técnicos, lo que permite ofrecer un servicio integral de proyectos y licencias para locales en Madrid, adaptado a la naturaleza y alcance real de cada obra.

Riesgos de clasificar mal una obra

Clasificar erróneamente una reforma como “menor” cuando en realidad es una obra mayor puede acarrear:

• Requerimientos de subsanación y suspensión de plazos administrativos.
• Multas económicas o la anulación de la licencia de actividad.
• Paralización de la obra por parte de los servicios de inspección municipal.

En Polprojekt realizamos un análisis previo gratuito para determinar si la intervención debe tramitarse como obra menor o mayor, evitando contratiempos con el Ayuntamiento de Madrid.

Recomendaciones de un estudio técnico especializado

Cuando se trata de reformas o aperturas de locales en Madrid, contar con un estudio técnico especializado marca la diferencia entre un proceso fluido y uno lleno de retrasos, requerimientos o sobrecostes.
La normativa municipal y el Código Técnico de la Edificación (CTE) establecen criterios cada vez más exigentes, por lo que una correcta planificación técnica y documental desde el inicio es la clave del éxito.

Cómo ahorrar tiempo y evitar retrasos con un buen proyecto

Una de las principales causas de demora en las obras comerciales en Madrid es la falta de coherencia entre el tipo de obra, la documentación presentada y la realidad del local.
Un estudio técnico experimentado sabe anticipar esos problemas y presentar el expediente correctamente desde el primer momento.

Buenas prácticas recomendadas por Polprojekt:

• Verificar desde el inicio si la reforma se considera obra menor o mayor (según estructura, superficie o uso).
• Redactar una memoria técnica completa, aunque no sea exigida, para evitar requerimientos posteriores.
• Presentar planos precisos, con referencias estructurales, evacuación y ventilación.
• Revisar la compatibilidad urbanística del local antes de invertir en el proyecto.
• Calcular correctamente el presupuesto de ejecución material (PEM) para evitar discrepancias con las tasas municipales.

En Polprojekt analizamos cada proyecto con visión global, considerando los aspectos técnicos, legales y económicos, para garantizar que la licencia se tramite sin obstáculos.

Importancia del asesoramiento técnico desde el inicio

En muchos casos, los propietarios o empresarios recurren a un técnico solo cuando ya han tenido un problema con la licencia o con la clasificación de la obra.
Sin embargo, el acompañamiento técnico antes de iniciar la reforma permite optimizar el proyecto, ajustar costes y reducir tiempos de tramitación.

Ventajas del asesoramiento técnico temprano:

• Definición clara del alcance y tipo de obra (evita confusión entre menor/mayor).
• Estimación precisa de costes y tiempos.
• Coordinación entre técnicos, constructora y propietario.
• Prevención de incumplimientos normativos (accesibilidad, incendios, salubridad).
• Facilita la posterior licencia de apertura o actividad.

Polprojekt ofrece un servicio integral que combina la redacción del proyecto técnico, la gestión administrativa ante el Ayuntamiento de Madrid y el seguimiento de la obra, garantizando una ejecución ajustada a normativa.

Polprojekt: expertos en proyectos de obra para locales en Madrid

Con más de una década de experiencia en el sector, Polprojekt se ha consolidado como un referente técnico en proyectos, reformas y legalizaciones de locales comerciales en Madrid.
Nuestro equipo de arquitectos y aparejadores combina precisión técnica con conocimiento profundo de la normativa local.

Servicios que ofrecemos:

• Proyectos de obra menor y mayor.
• Licencias urbanísticas y de actividad.
• Direcciones de obra y coordinación de seguridad.
• Legalización de reformas ya ejecutadas.
• Consultoría técnica y optimización documental.

Cada local tiene su propia casuística. En Polprojekt realizamos un estudio individualizado de cada caso, ofreciendo soluciones seguras, eficientes y completamente ajustadas a la normativa madrileña.

Conclusión

Distinguir correctamente entre obra menor y obra mayor es el primer paso para realizar una reforma de local comercial en Madrid sin complicaciones administrativas ni sobrecostes.
Aunque a simple vista pueda parecer un detalle burocrático, la clasificación de la obra determina la documentación, los plazos, los técnicos implicados y la viabilidad del proyecto.

En resumen:

• Si tu intervención no afecta a la estructura, al uso ni a la superficie, se trata de obra menor, y podrás tramitarla mediante declaración responsable.
• Si modifica alguno de esos aspectos, será una obra mayor, y necesitarás un proyecto técnico visado y licencia urbanística.
• En ambos casos, contar con un estudio técnico especializado como Polprojekt garantiza que todo el proceso se desarrolle correctamente y dentro de los plazos establecidos por el Ayuntamiento de Madrid.

Un proyecto bien planteado desde el inicio no solo evita sanciones o demoras, sino que mejora el aprovechamiento del espacio, la eficiencia energética y la seguridad del local.

Preguntas frecuentes sobre obras menores y mayores en locales comerciales en Madrid

1. ¿Qué diferencia hay entre una obra menor y una obra mayor en un local comercial?

La diferencia principal está en el alcance de la intervención.
Una obra menor implica reformas sencillas que no modifican la estructura ni el uso del local (como pintura, suelos o instalaciones interiores).
En cambio, una obra mayor afecta a elementos estructurales o al uso del inmueble, y requiere un proyecto técnico visado y licencia urbanística.

2. ¿Cuándo necesito un arquitecto o aparejador para mi obra?

Necesitarás un arquitecto o arquitecto técnico siempre que la obra afecte a la estructura, redistribuya espacios o cambie el uso del local.
En las obras menores, su intervención no siempre es obligatoria, pero es muy recomendable para garantizar que la documentación cumpla los requisitos del Ayuntamiento de Madrid y evitar sanciones posteriores.

3. ¿Puedo abrir mi local con una obra menor?

Sí, siempre que la reforma no modifique la estructura ni el uso del espacio.
En ese caso, podrás tramitar la actuación mediante una Declaración Responsable de Obra Menor, y normalmente podrás iniciar los trabajos de forma inmediata.
Sin embargo, para abrir el local al público, también deberás tramitar la licencia o declaración responsable de apertura o actividad.

4. ¿Qué documentación exige el Ayuntamiento de Madrid para una obra menor o mayor?

Para una obra menor, bastará con una memoria descriptiva, planos básicos y presupuesto.
En cambio, una obra mayor requiere un proyecto técnico visado, estudio de seguridad, planos constructivos y justificación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE).
En ambos casos, se debe presentar la documentación de forma telemática a través de la Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid.

5. ¿Cuánto se tarda en conseguir la licencia de obra en Madrid?

El plazo medio depende del tipo de obra:

• Obra menor: puede tramitarse en 1 a 3 semanas mediante declaración responsable.
• Obra mayor: requiere revisión técnica y puede tardar 1 a 3 meses según la complejidad y la carga administrativa del Ayuntamiento.
  En Polprojekt, ayudamos a acelerar los plazos preparando toda la documentación de forma correcta desde el inicio.

6. ¿Qué pasa si tramito una obra mayor como si fuera menor?

Es uno de los errores más comunes y puede tener consecuencias importantes:
el Ayuntamiento puede paralizar la obra, imponer sanciones económicas o anular la licencia de actividad.
Por eso, es fundamental asesorarse con un técnico especializado antes de presentar la solicitud.
Polprojekt ofrece un análisis previo gratuito para determinar correctamente el tipo de obra y evitar problemas posteriores.